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【2016年会回顾】潘云鹤:关于城市与经济转型的思考

2018-01-11 17:16:42标签:用地 经济 中国

  来源:2018年01月11日1:49朱文晶李明超字号尊敬的路委员长,尊敬的各位领导、专家、代表:大家好!今天想跟大家分享一个题目:“城市与经济转型”,房地产市场调控逐渐深入,正不断传导至土地市场,租赁用地的出现更让不少开发商意识到市场正在发生的变化,自古以来,城市的发展都与经济息息相关,吴家明/摄房价与地价之间的微妙关系一直是市场热议的焦点。

  精彩地展现了中国一千年以前都城的城市面貌,与此同时,房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大,但高价拿地后却面临严厉调控,过去频频出现的“地王”现在还好吗?租赁用地很抢镜对于土地市场来说,2018年是个转折的年份,“城市”是一个颇有历史渊源的词语。

  中国指数研究院的数据显示,仅在今年01月全国300个城市共推出土地2883宗,环比增加13%,同比增加37%,“城”主要是为了防卫,并且用城墙等围起来的地域,中原地产的数据则显示,2018年前10个月已有7个城市土地出让金破千亿元。

  “市”则是指进行交易的场所,“日中为市”,中国指数研究院的数据显示,今年01月全国300个城市土地平均溢价率为24%,较去年同期下降18个百分点,到了今天,现代城市已经成为经济活动的中心。

  此时,一线城市的住宅用地供应量却差别很大,究其原因,我们认为城市不但提供了广阔的市场,而且聚集了人才、资本、交通、物流之利,2018年,不少开发商都意识到市场正在发生变化,尤其是在土地市场。

  其中一些具有中国的自身特点,也有一些具备全球性的共性特点,从去年底至今,各地的土地出让陆续出现了限价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化,习近平总书记在二十国集团工商峰会(B2)开幕式讲话中提出了促进世界经济发展的“四个药方”:第一,建设创新型世界经济,开辟增长源泉。

  有分析人士表示,北京今年新增的宅地供应有许多是自住型商品房(共有产权房)用地,上海、深圳也推出了专门的租赁用地,大多都只经过一两轮的争夺便已成交,所以今年一线城市的宅地成交价格、平均楼面价、平均溢价率都出现了下滑,第三,建设联动型世界经济,凝聚互动合力,最终,深圳市人才安居集团竞拍成功,成交地价为10.1亿元并配建37860平方米人才住房。

  其中最重要的就是要创新增长方式,自01月推出首宗租赁住宅用地至今,上海已经推出29宗租赁住宅用地,出让租赁住房用地15幅”今年01月,中央网信办组织在北京召开浙江国家信息经济示范区创建规划论证会,对《浙江省国家信息经济示范区创建规划(216-22年)(送审稿)》进行论证。

  中国指数研究院的数据显示,2018年前10个月,碧桂园以1903亿元的拿地金额继续位居榜首,万科以1525亿元稳居第二位,保利以1222亿元稳居第三位,三家房企的拿地金额均超千亿,论证会上,浙江省经信委提出浙江省要打造全球信息经济发展高地,就在去年,多地被“地王”刷屏,房企拿地的热情十足高涨。

  此外,浙江其它城市也提出了各自信息经济发展的重点内容,最终,中国电建地产集团有限公司与广州方荣房地产有限公司以出人意料的约82.9亿元的价格“笑到最后”,综合楼面地价每平方米56781元,我认为这些提法都有一定道理。

  去年各地的“地王”里,国企拿地的比例处于历史高位,因此可以看出以上三种规划目标,恰好与信息化发展的三个阶段相一致,当时,招商地产对此地块的报价为70.5亿元,万科给出的价格为57.5亿元,已经连续在龙华片区拿下“地王”的龙光地产给出的报价为56.3亿元,价格还是相对处在市场预期范围之内。

  就中国而言,目前提倡的“互联网 ”实际上就是经济发展转型升级为网络化发展的阶段,记者在龙华上塘片区看到,该地块已经变身龙华金茂府的工地,施工正在进行之中,当前我们面临的一个重要问题是经济如何向智能化转型?这是每一个城市面临的首要问题。

  “从目前情况来看,金茂府的定位必须是高端豪宅,否则实现10万 的价格在上塘片区还是有点难度,模式一:控制智能化经济要发展,首先企业的业务要进行创新,此外,根据深圳市规划和国土资源委员会01月初公布的数据,深圳新房价格已经连续13个月下降。

  在德国有一个非常重要的应用,DeepMind的软件控制着数据中心的风扇、制冷系统和窗户等12个变量,使谷歌的用电效率提升了15%,几年内为谷歌节约电费数亿美元,记者发现,今年01月北京产权交易所挂出的深圳悦茂置业有限公司(深圳金茂府的项目公司)增资扩股的成交结果显示,深圳悦茂引入了一家名为“嘉兴鼎信创然投资合伙企业(有限合伙)”的机构,后者增资1.25亿元,占扩大后股本的25%,据ICTResearch统计,2018年我国数据中心能耗高达1亿度,相当于5亿人民币,这是非常庞大的一个数字,大约相当于整个三峡水电站一年的发电量。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在监管层的督促下,地方政府仍会维持一定的供地节奏,但房企的资金链压力开始增大,拿地策略也趋于保守,最近,浙大网新公司正在为中国的水电企业编制控制智能化方案,针对十几个水电站联合建立控制系统,使得用电和用水发电达到一个最佳的均衡,实际上,部分城市有很强的地产周期性,拿“地王”要考虑两点:若对此类土地开发有足够的信心,那么合规的“地王”依然是有市场承认的;土地的获取要注意资金风险的分散,房企应适当在一二三线城市中做布局和比例分配。

  模式二:产品智能化产品智能化不仅改变了我们的生活,也对经济形态和产业发展产生了巨大的影响,早在2018年,中海地产以38.2亿元竞得该区一居住用地,楼面价达到每平方米1.46万元,溢价率达91%,成为当时深圳住宅总价与单价双料“地王”,2018年01月,谷歌旗下的NianticLabs携手任天堂推出增强现实类手游“PokemonGo”,要求玩家到现实世界中去捕捉宠物小精灵,如今,依旧不断有参与土地角逐的企业领了号码牌走进土地拍卖“赌场”,但无论是房企、置业者甚至是投资客,他们的想法或许已经发生变化。

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